购房知识：公摊到底摊些啥 明明白白为公摊买单

王女士咨询：我们小区一期的第4栋楼一层有几间房子，面积很大，但不像住宅。那么大的几间房子是做什么用的呢？这些面积是不是要公摊给我们这些业主呢？人们常说房屋公摊，究竟该摊些什么呢？

11月18日，记者在珠江新城第4栋一层南面看到了四个铁门，其中三个大门紧锁，只有一个小铁门开着，走进一看，大约30多平方米的面积里空空如也。透过4扇门中一个仅有的窗户，记者看到，另一个房子的面积大致也在30平方米左右，空的，由于其他两间房子大门紧锁，其面积暂时无法估算。

随后，记者从物业公司了解到，这几间房是小区以后的物业用房。因为现在各项配置设施还未到位，所以短期内物业公司还无法搬到这里。一位工作人员介绍：“这几间房面积不会计入业主的公摊面积。”

公摊不是开发商说了算

“为整个小区服务的物业管理用房不应由业主分摊，具体的分摊项目在合同中一般都有规定。”西安市房屋管局物业管理协会副秘书长曾福田说。

珠江新城的几份购房合同的第三条写明公摊面积的同时，还写到“有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二”。而在合同后的附件部分，记者并没有看到附件二，且按照合同所标页码，该合同就没有附件二。

那么，在合同中没有规定公摊内容，在法律上应如何界定呢？

陕西科成律师事务所律师许建云认为：公摊面积的构成即使在附件中没有具体规定，但仍然有效，并不是开发商说了算。因为关于公摊面积的构成在《房产测量规范》中是有规定的，公摊面积的大小是由专业房屋测量机构确定的，开发商没有权利增减。

公摊到底摊些啥？

2000年8月1日开始实施的国家标准《房产测量规范》规定，可分摊的公用建筑面积为：1、大堂、公共门厅、走廊、过道、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、交（配）电室、值班警卫室，以及为整幢楼服务的公共用房、物业管理用房、专用设备用房等；2、每套房子与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙，为墙体面积水平投影面积的一半。

同时，该规范也规定了有些面积是不应计入公摊面积的，如仓库、机动车库、非机动车库、车道；作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间；售房单位自营、自用的房屋；为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房。